作者：黄有为
2714万抢一套安置房。
这套安置房的占地面积172.8㎡，折合单价15.7万/㎡。
这是本年度最恐怖的故事。
更何况，这套安置房不在香港，也不在上海……而在义乌！
当香港和上海市场热火朝天时，没想到义乌的房价更是涨得让人头脑发昏！
01
把时间拉回到3月底。
义乌双江湖江湾二期的安置垂直楼的竞投当中，共有566套房源，报名参与此次竞投的人数却达到777户。
2026年了，义乌市场竟然还抢着买房，而且还是安置房。
况且，双江湖处于义乌西南部，涵盖江东街道、稠江街道和佛堂镇交界处，散落着很多的村落，目前可以说是一个城乡结合部。
一套位于县城的城乡结合部，总价2700多万的安置房。
听着是不是很魔幻？
你可能注意到一个比较陌生的词汇。
垂直楼。
这是义乌的特产。
垂直楼的产品形态与普通的住宅有着比较大的区别。
一栋垂直楼通常由地下室和地上层组成，地上层通常为4-7层。
此次竞投的垂直楼中，那套2714万的垂直楼更是极品。
地上共8层，总建筑面积超1500㎡。
首层层高4.2m，地下室层高6.1m
竞投的566套房源中，仅有2套此类房源。
因此，义乌的大佬为了抢到这套稀缺的垂直楼，不惜多花500万作为竞投选位费。
再说到义乌垂直楼的整体市场，相当火爆。
自去年以来，义乌垂直楼的土拍溢价率就非常高——
2025年9月份和10月份，义乌佛堂区域两个垂直楼地块的溢价率分别为10%和22%；
2025年底，义乌苏溪的垂直楼土拍溢价拍到了26%；
今年3月份，义乌江东的一块垂直楼地块溢价率高达75%。
在这个各大城市都为了土地财政发愁的年代，义乌硬是靠着垂直楼把土拍搞得热火朝天。
然而，我们可能还是无法理解。
所谓的垂直楼，看着就是排屋PLUS版。
咱们远的不说，小3000万的预算在浙江省会杭州，也能拿下一套排屋，并且肯定也是核心位置的排屋，位置不会差。
义乌这城乡结合部的垂直楼，何德何能？
02
义乌人，为什么这么追捧垂直楼？
究其本质，垂直楼和普通的住宅，那些大平层、叠墅、排屋、别墅都不一样。
目前，义乌主流的垂直楼属于国有出让土地，一楼商铺为 40 年商业产权，楼上住宅为 70 年住宅产权。
垂直楼的本质是可经营、可收租、可增值的 “生产资料 + 固定资产”。
基于垂直楼的产品形态，一栋垂直楼的收益情况大致如下：
1.地下室
多用于做电商仓储、物流、冷库、打包；
1间（约40-50㎡）年收益约为1.5-3万，2间的年收益约为3-5万，隔两层可收益接近翻倍。
2.首层商铺
多用于店面出租。
核心区，如稠城、商贸城等地段的1间年租金接近20万，2间年租金在30万左右，3间年租金50万左右。非核心区，租金在8-30万不等。
3.2层以上区域
往往作为单身公寓出租。
垂直楼一层面积不同，大约能隔出2-8个单间。
义乌核心区单身公寓的租金1300–1800元/月，其余区域的租金在700-1300元/月的区间。相当于一层的年租金在几万到十几万不等。
理想状态下，
义乌核心区的垂直楼年租金能达到五十万，甚至上百万；
非核心区的垂直楼年租金也能有个二三十万一年。
而且，垂直楼的出租真的很俏。
通常情况下，核心区的垂直楼空置率小于3%，基本处于满租状态，非核心区的出租率也能保持在70-80%。
毫不夸张地说，义乌垂直楼就是一头稳定的现金奶牛。
因此，垂直楼在二级市场的成交也很迅速。
核心区的垂直楼挂牌大约1-2周，就能成交。
非核心区垂直楼的成交周期也就一两个月。
法拍市场的垂直楼，往往是七八个人抢一套房子，一拍就拍出溢价。
现在是不是理解了？
像这样平时租金收益稳定，关键时刻又能迅速变现的资产，有钱人都想抢。
回到本次故事的主角，那套2714万的垂直楼也一样。
它的面积更大，是四开间的格局。一楼做个大超市都没问题；地下室还能做个隔层的仓库，收益直接翻倍；地上有七层，大约能隔个三四十间单身公寓？
这样的垂直楼年租金能有多少？
我不算了。
我怕我会嫉妒得睡不着。
03
强的不是垂直楼，而是义乌。
跳出义乌的垂直楼市场，看一看义乌整体的房地产市场。
义乌房地产市场还有个与绝大多数县城不同的特点。
高端住宅非常畅销。
这一两年来，义乌的高端住宅都很畅销。
我找了找2024年和2025年义乌部分高端住宅，总价五六百万到几千万的豪宅，去化情况都非常好。
以义乌绿城芝澜月华为例，首开两小时就卖了12亿，所有首开房源售罄。短短两个多月的时间，芝澜月华就全部售罄。
不论是垂直楼的疯抢，还是高端盘的畅销，其实都在说一件事情。
义乌的经济基本盘。
义乌的民营经济有多牛？
义乌是全国首个市场主体破百万的县域，共计124万户。其中，个体工商户86.35万户，企业约38万户。
2025 年，义乌的进出口额达8365 亿元，跨境电商成交额达1680亿。
你可能不理解这些数据的恐怖。
我再说一个另外的数据，义乌的常住人口约为190万人。
两个数据一对比，你就会发现：每两个义乌人里，就有一个自己做老板。
所以，义乌人的购买力很夸张。
义乌市全体居民人均可支配收入为88048元，城镇居民人均可支配收入为97170元。
上海市全体居民人均可支配收入为88366元，城镇居民人均可支配收入为93095元。
义乌人的可支配收入水平，基本与上海人持平。
再看义乌全球闻名的商贸城。
义乌商贸城作为全球最大的小商品市场，经营面积达640—800 万㎡，大约抵得上900个标准足球场。
其规模是上海环球港的13—16倍，北京金源的10倍。
义乌商贸城一年的成交额超3000亿，相当于30个万象城一年的销售额。
说一下我逛了商贸城的感受吧。
第一个感受就是：大！
义乌商贸城从一期到五期，并且还在扩建。围着商贸城开车绕一圈都要个十来分钟。
几万家店铺，你逛几天都逛不完。
义乌商贸城鸟瞰图，图源新华社
第二个感受就是：国际化!
义乌商贸城的外国人特别多，这里哪怕是上年纪的店主也能来几句英文，和外国游客们沟通。
同时，义乌商贸城有很多直播带货的朋友，也是面向海外，全程英语直播。
第三个感受就是：经济上行的气氛！
义乌商贸城里，散客还是少数。
更多的是前来进货的客商，一大袋一大袋地满载而归，每个人都洋溢着笑容，眼里闪着光。
所以，为什么义乌的垂直楼卖得这么好，能有高端住宅的市场？
正是因为义乌的经济基本盘足够强。
在义乌，从不缺敢拼敢闯的创业者，也从不缺一夜暴富的故事。
而那些高端的住宅，正是义乌人成功时加冕的皇冠。
其实，不光是义乌，浙江的很多县城都有这样的特性。
慈溪是中国的家电之都，余姚是模具之乡，绍兴的纺织业，温州的鞋服行业和电器行业，台州的泵阀和医药化工……
强大的民营经济下，催生了一个又一个预算充足的家庭，支撑浙江各个县市的房价。
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